相続した不動産を売却
不動産や株式などの相続した財産を売却して現金化した場合、「譲渡所得」として所得税の
課税対象となることがあります。
遺産分割における「換価分割」においても同様です。
以下では、代表的な例である不動産の売却における「譲渡所得」についてご説明致します。
不動産売却における譲渡所得
「譲渡所得」は、土地や建物を売却した金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。
◆取得費
土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料など資産の取得に要した金額に
その後支出した改良費、設備費を加えた合計額を言います。
ただし、建物の取得費は所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
なお、相続により取得した土地や建物である場合には、被相続人が買い入れたときの
購入代金や購入手数料などを基に取得費の計算を行います。
また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の５％よりも少ない場合は、譲渡価額の５％を取得費(概算取得費)とすることになります。
◆譲渡費用
土地や建物を売却するために支出した費用を言い、仲介手数料、登記費用、測量費、売買契約書の印紙代、売却する時に借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売る時の
取壊し費用などです。
【譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除】
所有期間による違い
土地や建物を売った時の譲渡所得は、所有期間によって二つに区分し税率も異なります。
◆短期譲渡所得
譲渡した年の１月１日において所有期間が５年以下のものを言います。
【税額＝譲渡所得金額×３９％（所得税３０％＋住民税９％）】
◆長期譲渡所得
譲渡した年の１月１日において所有期間が５年を超えるものを言います。
【税額＝譲渡所得金額×２０％（所得税１５％＋住民税５％）】
「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間を言います。
この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。
譲渡所得の特別控除
土地や建物を売却した時の譲渡所得金額の計算上、特別控除が受けられる場合があります。
以下で譲渡の種類とその特別控除額をご案内致します。
①公共事業などのために土地建物を売った場合・・・5000万円の特別控除
②マイホーム(居住用財産)を売った場合・・・3000万円の特別控除
③特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合・・・2000万円の特別控除
④特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合・・・1500万円の特別控除
⑤農地保有の合理化などのために土地を売った場合・・・800万円の特別控除
特別控除額は、その年の譲渡益の全体を通じて、合計5000万円が限度となり
5000万円に達するまでの特別控除額の控除は、上記の①から⑤の順に行います。
平成２１年、２２年に取得した土地等の長期譲渡所得の特別控除
個人または法人が平成２１年、２２年に所得した土地等を譲渡（所有期間５年超）した場合
その譲渡益から1000万円を控除することができます。
相続税が取得費に加算される特例
相続した土地や建物を一定期間内に譲渡した場合には、相続税額のうち一定金額を
取得費に加算することができます。
◆特例を受けるための要件
〇相続や遺贈により土地や建物を取得した者であること。
〇その土地や建物に相続税が課税されていること。
〇その土地や建物を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後３年を
経過する日までに譲渡していること。
