相続した不動産を売却した時
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不動産や株式などの相続した財産を売却して現金化した場合、「譲渡所得」として所得税の
課税対象となることがあります。
遺産分割における「換価分割」においても同様です。
以下では、代表的な例である不動産の売却における「譲渡所得」についてご説明致します。
不動産売却における譲渡所得
「譲渡所得」は、土地や建物を売却した金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。
◆取得費
売却した土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額を言います。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の５％よりも少ない場合は、譲渡価額の５％を取得費(概算取得費)とすることができます。
◆譲渡費用
土地や建物を売却するために支出した費用を言い、仲介手数料、登記費用、測量費、売買契約書の印紙代、売却する時に借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売る時の
取壊し費用などです。
【譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除】
所有期間による違い
土地や建物を売った時の譲渡所得は、所有期間によって二つに区分し税率も異なります。
◆短期譲渡所得
譲渡した年の１月１日において所有期間が５年以下のものを言います。
【税額＝譲渡所得金額×３９％（所得税３０％＋住民税９％）】
◆長期譲渡所得
譲渡した年の１月１日において所有期間が５年を超えるものを言います。
【税額＝譲渡所得金額×２０％（所得税１５％＋住民税５％）】
「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間を言います。
この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。
譲渡所得の特別控除
土地や建物を売却した時の譲渡所得金額の計算上、特別控除が受けられる場合があります。
以下で譲渡の種類とその特別控除額をご案内致します。
①公共事業などのために土地建物を売った場合・・・5000万円の特別控除
②マイホーム(居住用財産)を売った場合・・・3000万円の特別控除
③特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合・・・2000万円の特別控除
④特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合・・・1500万円の特別控除
⑤農地保有の合理化などのために土地を売った場合・・・800万円の特別控除
特別控除額は、その年の譲渡益の全体を通じて、合計5000万円が限度となり
5000万円に達するまでの特別控除額の控除は、上記の①から⑤の順に行います。
相続税が取得費に加算される特例
相続した土地や建物を、一定期間内に譲渡した場合には、相続税額のうち一定金額を取得費に加算することができます。
◆特例を受けるための要件
〇相続や遺贈により土地や建物を取得した者であること。
〇その土地や建物に相続税が課税されていること。
〇その土地や建物を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後３年を
経過する日までに譲渡していること。
